Anche se troppo spesso si sente dire, anche da autorità istituzionali, che la surroga sia una atto "semplice" dove bastano "un paio di firme" l'atto di surroga è in realtà un atto molto complesso, e dietro alle "semplici firme" si nascondono difficoltà tecniche, giuridiche e non da ultimo logistiche.
E' infatti necessario valutare oltre al vecchio mutuo, anche il mutuo nuovo, gestire eventuali "cartolarizzazioni" che possono aver interessato il vecchio mutuo, nonché eventuali operazioni bancarie di concentrazione (fusioni tra banche, cessioni in blocco di crediti ecc.) che possono mutare la persona dell'originario creditore.
Basti pensare che in caso di cosiddetta "cartolarizzazione" il mutuo originario viene ceduto in blocco assieme a molteplici altri rapporti, ad una società costituita ad hoc, la quale di solito emette obbligazioni che vengono poi negoziate sui mercati borsistici internazionali.
E' questo tipo di operazioni che negli Stati Uniti e nei paesi anglosassoni in generale, svolte senza le necessarie garanzie soprattutto notarili, hanno causato il disastro dei mutui "subprime".
Anche solo per valutare chi sia legittimato a sottoscrivere l'atto di quietanza, è necessario studiare attentamente il vecchio mutuo, e ripercorrere tutte le vicende giuridiche che nel corso degli anni lo hanno interessato.
E' poi necessario organizzare logisticamente l'atto di surrogazione, ottenendo i conteggi estintivi del vecchio mutuo per il giorno esatto previsto per la stipula, incontrare la disponibilità della vecchia banca, della nuova e del mutuatario.
Un eventuale imprevisto può mandare a monte il tutto, richiedendo di ripartire da zero.